リスクの低い築古の戸建て投資

一口に不動産投資と言っても、投資対象は色々。
アパートやマンションを1棟丸ごと買うものから、マンションの1室だけを保有するもの(区分マンション)、そして戸建て。

個人的に興味があるのは戸建てです。というのも、ばりばり大家さんで儲けたいというより、デュアルライフとか、いくつか拠点を持つことに興味があります。なので国内に拠点を持つ感じで気になる街の戸建てを買いつつ、そこに行ったり、いかない時は貸したり、民泊運用したりできないかと考えています。

資産形成のスピードが遅いという意味では戸建て築古の不動産投資は効率が悪いのですが、賃貸に出した場合、戸建ての賃貸はそもそも少ないこともあり、流動性が高く、投資金額も少なくて済むので、”減らさない投資”には向いています。

ではどんな築古の戸建てを買えばいいのでしょうか。

1.とにかくやすいボロ戸建てが王道

とにかく安く仕入れるというのが大事。新築の戸建てはその後家賃も下がるので収益をだしづらい。

目安としては300万円以下。50万や100万で手に入れる猛者もあり。最初から300万円以下でなくても、500万円ぐらいの物件をウォッチしておき、販売側の気持ちが折れてきた頃を見計って値下げ交渉(指値)を入れるなど。

安い物件なら融資を引かなくてもいいし、家賃も低めに設定できるので流動性を上げやすい。最悪埋めるのが難しくても、売却もしやすい。

2.築年数

築20-30年以上の物件。築浅のうちは経年による家賃の下落が大きい。あまりボロすぎると修繕費がかかる。また、昭和56年以前の物件は旧耐震基準。

3.立地

地方都市でも駅近はやはり人気。戸建てなら駐車場1台必ず。

4.物件の探し方

戸建て投資をする場合、空き家バンク、アットホーム、SUUMO、Yahoo!などのポータルサイト、または地元の不動産のサイトで探すのが良い。 収益不動産専門の建美家、楽待は競合が多く、割安な戸建ては見つかりづらい。また、戸建てだけでなく土地でも時々検索してみておく。(上物有りのケースもあるため。)